Оренда сільськогосподарської землі в Україні: найпоширеніші помилки.

Пон, 13/07/2015 - 14:39

В Україні є орендованими мало не найбільша в світі питома кількість земель. Причина для цього дуже проста – через заборону продажу переважної більшості сільськогосподарських угідь. Як результат, єдиним ефективним шляхом для консолідації земель стала оренда.

В рамках цієї статті автор навмисно обійде питання доцільності зняття мораторію в цілому, можливі механізми його зняття чи то функціонування ринку земель. На цю тему точаться дискусії між авторитетними експертами, учасниками ринку. Відтоді не будемо забирати їх хліб. Зосередимося лишень на тому, з чим доводиться працювати юристам в сфері землі та сільського господарства.

Багато хто вважає, що земельне законодавство є консервативним, змінюється не часто, а реалії останніх десятирічь є актуальними і зараз. Насправді це не так. Нижче ми поговоримо про основні помилки, які зараз допускають землекористувачі і які саме консервативні погляди є причиною таких помилок.

Подвійні квитки. Найчастіше в «западню» потрапляють господарства, які прагнуть швидко чи то ситуативно набрати землю в тому чи іншому селі (чи то сільраді). Абсолютно нормальне бажання, адже кожний гектар землі в оренді – це не тільки додатковий валовий прибуток, але й додатковий аргумент при розподілі площ під час «добросусідських воєн» за перерозподіл «польової шахівниці».

Так, не всі господарства при оформлені нових договорів враховують відсутність інформації про передачу орендованих земельних ділянок раніше іншим господарствам. Особливо це стосується випадків, коли договори підписувалися до 1 січня 2013 року і мали б реєструватися відділами Державного агентства земельних ресурсів (раніше – Державним земельним кадастром). Навіть якщо реєстрація і відбувалася, у витягах інформації про оренду з великою вірогідністю не буде відображено. Навіть знаючи про старі договори оренди, вкрай важко визначити дату їх реєстрації, а значить і дату їх закінчення. Адже за законодавством, яке діяло на той час дія договору (а відповідно і розрахунок строку) починався із дати реєстрації.

Отже досить розповсюдженою помилкою на сьогодні є підписання договорів оренди земельних ділянок, які насправді перебувають в оренді. Результатом такого підписання скоріш за все стане визнання щойно укладеного договору оренди недійсним в судовому порядку, витрачений час та кошти. Найпростіше, що може зробити орендар для убезпечення себе від негативних наслідків:

  • вимагати від орендодавця (власника земельної ділянки) надання акту приймання-передачі земельної ділянки від попереднього орендаря до орендодавця у зв’язку із закінченням договору оренди. Треба зауважити, що на практиці такі акти приймання-передачі про повернення земельних ділянок в сільськогосподарській сфері майже не використовуються. Ще складніше одержати такий акт у випадку «агресивного» набору землі в оренду, попри бажання попереднього орендаря;
  • одержувати інформацію із відділу Держгеокадастру (реорганізоване Державне агентство земельних ресурсів) про існуючі договори оренди кожної земельної ділянки. Для цього знадобиться одержати довіреності від власників земельних ділянок, які виявили бажання укласти договори оренди, хоча формально достатньо буде пред’явити підписаний договір оренди;
  • записати гарантії та запевнення власника земельної ділянки про те, що земельна ділянка не знаходиться в оренді на дату підписання договору;
  • моніторити ситуацію в селі, мати достовірну інформацію про існуючі договори оренди та вимагати надання попередніх договорів оренди під час підписання нових договорів. Уважно вивчати надані документи та зібрану інформацію.

Застережемо, що факт реєстрації права оренди за новим договором – жодним чином не створює додатковий комфорт для нового орендаря. Навпаки, слідом за негативним рішенням суду реєстратор скасує запис про реєстрацію права оренди. Це означає, що витрати ресурсів на швидку реєстрацію «вихвачених» земельних ділянок дедалі стають все менш виправданими.

Переважне право. Тривалий час переважне право сумлінного орендаря на поновлення договору оренди було не більше, як норма законодавства, яка чудово виглядала на папері і не працювала на практиці. Так, стаття 777 Цивільного кодексу і більш спеціальна стаття 33 Закону України «Про оренду землі» передбачають переважне право орендаря на поновлення договору оренди. Причому у випадку, якщо не надійшло пропозицій про зміну умов оренди, то договір вважається поновлений на тих самих умовах і на той самий строк.

Нове життя у наведенні вище норми вдихнув Верховний суд України у своїй Постанові від 25 лютого 2015 року. Пройшло не багато часу і суди вже почали застосовувати позицію Верховного суду в своїй практиці. Якщо коротко, то це означає майже гарантоване визнання нового договору оренди землі недійсним у випадку, якщо про умови договору не було повідомлено існуючого орендаря.

Для уникнення негативних наслідків у зв’язку із порушенням переважного права орендаря ми рекомендуємо:

  • повідомити існуючого орендаря про намір розірвати договір оренди та укласти новий договір оренди на нових умовах (Увага! В існуючих договорах можуть траплятися специфічні строки для повідомлення про наміри поновлювати чи не поновлювати договори оренди землі);
  • повідомити про нові умови договору оренди і дочекатися відмови або завершення тридцяти денного строку на відповідь; або
  • повідомити попереднього орендаря про відсутність наміру укладати договір оренди землі…і обмежитися укладенням іншого господарського договору, наприклад, договору підряду або про надання послуг щодо обробітку землі (Увага! Теоретично суди можуть визнавати такі договори про надання послуг фактично договорами оренди).

Звичайно, треба бути обережними і тим, хто бажає залишити земельні ділянки в складі свого земельного банку не зважаючи на закінчення договорів оренди землі.

Що стосується добросовісного орендаря, то він може звернутися за захистом свого порушеного права до суду у наступних випадках:

  • орендодавець уклав договір оренди з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;
  • у разі якщо орендар та орендодавець не поновили старий договір у зв’язку із недосягненням згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору, а  орендодавець уклав такий договір з іншим наймачем на менш сприятливих умовах або на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;
  • у разі укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб (правда тут не уточнюється скільки діє таке переважне право: місяць, квартал, рік).

Істотні умови і додатки до договорів. Не так давно, відсутність в договорі оренди хоча б однієї істотної умови було підставою для відмови в реєстрації договору (права) оренди, або визнання такого договору оренди недійсним. На практиці суди дійсно притримувалися такої позиції та визнавали договори оренди недійсними лише на підставі відсутності однієї істотної умови.

Ще з 25 грудня 2013 року Верховний Суд України, неодноразово висловлював правову позицію з приводу відсутності істотних умов до договору оренди.

Зокрема така правова позиція полягає в наступному:

  • в порядку судочинства підлягає захисту саме порушене право, тому треба встановлювати, чи дійсно порушуються права позивачів у зв'язку з відсутністю в договорах оренди істотних умов;
  • позивач повинен довести та зазначити,  в чому саме полягає порушення його законних прав.

Отже, сама по собі відсутність у договорі оренди істотної умови не може бути підставою для визнання такого договору недійсним. Відсутність такої істотної умови повинна порушувати права власника земельної ділянки. Наприклад у договорі не визначено сторону, яка несе ризик випадкового знищення або пошкодження земельної ділянки. Орендодавець звертався до орендаря з вимогою внести відповідні зміни до договору оренди, але орендар не відреагував на прохання орендаря. В такому випадку, орендодавець може посилатися на порушення своїх прав.

Рішення Верховного Суду України є обов’язковим для судів нижчих інстанцій і вони зобов’язані привести свою судову практику у відповідність до таких рішень. У зв’язку із цим випадків визнання недійсними договорів оренди, на підставі відсутності істотних умов, значно поменшало.

Обмеження мінімального строку. З 5 квітня 2015 року при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років. Отже, сторонам забороняється укладати договори оренди менше ніж на 7 років. Прийняття даної норми є досить дискусійним та викликає значну критику, як зі сторони орендодавців так і зі сторони орендарів. Ставиться питання про визнання неконституційною даної норми та її скасування.

Вже сьогодні, орендарі відчули наслідки введення мінімального строку оренди. Не всі орендодавці погоджуються передавати свою земельну ділянку в оренду більше ніж на 1..3 роки. Ще більше такий тренд підтримали дискусії щодо скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. Чимало власників земельних ділянок сподіваються, що мораторій буде скасовано і вони зможуть за достойну оплату продати свою власність.

У зв’язку із тим, що державні реєстратори відмовляють в реєстрації права оренди на підставі договорів оренди, які укладені менше ніж на сім років, орендарі вимушені іти на хитрощі. Одним із способів задоволення вимог орендодавця може бути передбачення в договорі оренди умови про дострокове розірвання договору в односторонньому порядку через 1…3…5 років. Чимало орендарів погоджуються на подібні умови, адже це набагато краще ніж взагалі нічого. Звичайно подібна ситуація жодним чином не сприяє розвитку сільського господарства та його ефективному веденню.

Індексація орендної плати. Часто в договорах оренди згадується про індексації орендної плати. При цьому не наводиться жодного алгоритму індексації. Гірше, коли встановлюється пряме посилання на «індекс інфляції». Це в корні не вірно, адже насправді орендну плату на практиці не індексують.

Часто доводиться чути, що індекс інфляції вже закладений в розрахунку щорічної зміни нормативної грошової оцінки земельних ділянок. А оскільки орендна плата є добуток ставки оренди на нормативну грошову оцінку, то індексація на індекс інфляції відбувається автоматично, суто арифметично.

Нажаль, з таким підходом важко погодитися. Не погоджуються з таким підходом і суди різних інстанцій. Відповідно, ми пропонуємо уникати в договорах оренди земельних ділянок приватної власності положень як щодо індексації орендної плати (в тому числі на індекс інфляції), так і прив’язки до нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Сподіваємося наведені вище сучасні тенденції орендної плати були корисні читачам і при нагоді будуть використані на практиці.

                                                                                                                                                                                           Кирил Левтеров

                                                                                                                                                                                           Вікторія Кіпріянова